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Vitória é hoje a capital com o maior valor médio do metro quadrado, acumulando também a liderança em termos de valorização nos últimos 12 meses, de 23,15%, segundo levantamento de novembro realizado pelo FipeZap. Por ser uma ilha, há poucos espaços para novos empreendimentos, além de ser a Capital do Estado, o que faz com que se torne uma região visada para morar.
No entanto, alguns bairros não acompanham essa valorização no mesmo ritmo, como é o caso do Centro. “Embora não seja uma região de maior procura e preferência, o Centro tem se valorizado, justamente por ter imóveis a preços mais acessíveis”, afirma o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 13ª Região (Creci-ES), Aurélio Capua Dallapicula.
Para ele, outros fatores podem ser importantes para a valorização de uma região, como segurança e atrativos comerciais mínimos e básicos para o cotidiano dos habitantes. “Com certeza o local agrega maior valor e liquidez ao imóvel, quando tem maior procura e preferência dos compradores ou investidores”, observa.
Para reforçar esse interesse do bairro como moradia, a Prefeitura de Vitória tem realizado algumas ações na região, que vão desde promover novos projetos e reformas para prédios históricos, até realizar mudanças na legislação. A mais recente, a Lei 9.882/2022, também conhecida como Lei do Retrofit, busca justamente promover uma nova fase no Centro, em busca de novos moradores e empreendedores.
Segundo a secretária de Desenvolvimento Urbano e Habitação em exercício, Anna Claudia Dias Peyneau, a intenção é trazer o interesse de empresas que não atuam no Centro para se estabelecerem por lá e incentivar a ocupação da região. “Dentro do pacote, entra ainda a revitalização do bairro, como a urbanização da Rua 7 e da Gama Rosa, além do Mercado da Capixaba. Há um pacote de investimento de obras para buscar a requalificação do Centro”, complementa.
Para o presidente do Creci, isso pode agregar maior valor e liquidez aos imóveis na região. “O retrofit é muito utilizado no mundo todo. Há que se avaliar, antes, o investimento a ser feito. No Centro da capital, como todo centro urbano, a valorização dos imóveis deixa de acompanhar regiões mais nobres. Por isso, ganha quem utilizar padrões de boa apresentação com aproveitamento inteligente de espaços”, observa.
Com essas mudanças, o Centro de Vitória e seu entorno começam a atrair a atenção do mercado imobiliário. Exemplo é o lançamento da Grand Construtora para a região de Monte Belo, mais precisamente, na orla. A empresa fará o lançamento, em 2023, do Una Residence, empreendimento de alto padrão, que terá vista para a Baía de Vitória e o Morro do Penedo.
“Essa região foi identificada pela Grand há dois anos, quando começamos a desenvolver o projeto do Una. Em qualquer lugar do mundo, seria uma localização disputada, pois tem uma paisagem linda, está próximo a tudo, inclusive ao centro histórico de Vitória”, analisa o diretor comercial da Grand Construtora, Gustavo Rezende.
Segundo ele, o lançamento de um empreendimento de alto padrão nessa região vai significar uma mudança de conceito do entorno. “Será como o que aconteceu na região do Jockey de Itaparica, em Vila Velha, quando lançamos o Taj, que valorizou toda a região. O Una vai fazer a mesma coisa, ao lançar um olhar mais desejado para o Centro”, observa.
Para o arquiteto e urbanista e conselheiro estadual do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Espírito Santo (CAU/ES), Greg Repsold, é necessário um estudo mais afinado para realizar, com cautela, esse processo de revitalização do Centro. Um exemplo que ele dá é com relação ao Plano Diretor Urbano (PDU) da cidade, que não deveria considerar o bairro inteiro e sim, por quadras, regiões menores.
“Em outros países, esse tipo de regra não é feito em bairros inteiros, e sim por lotes. É preciso fomentar essa mudança, inclusive, com a flexibilização dos horários de funcionamento do comércio, de forma que fique natural para quem ocupa a região e que a população possa participar como um todo”, avalia.
Outro exemplo que ele dá, é com relação à existência de poucos empreendimentos com garagens na região, o que pode afastar um perfil de moradores com carro. No entanto, o poder público pode incentivar, por meio de ações, a chegada de um perfil de morador que dê menos prioridade para a posse de carro.
“O Centro tem toda uma infraestrutura completa, comércio com movimento e cultura. Para gerar mais atrativos, é preciso planejar melhor as áreas e olhar de forma holística a região, que tem um grande potencial”, observa.
A realização de melhoria integral das fachadas, cobertura e das áreas de uso comum do imóvel com o aproveitamento da estrutura e da volumetria do imóvel existente.
Contribuir para a redução da ociosidade e valorização de edificações existentes, localizadas no Centro, com o objetivo de reabilitar e área central e promover o aumento da densidade demográfica e a qualificação do espaço público.
Compatibilizar o desenvolvimento econômico e social com a preservação da identidade cultural e do patrimônio histórico, cultural e paisagístico local.
Quando forem objeto de retrofit, as edificações poderão ser regularizadas conforme características verificadas no local, estando dispensadas do atendimento das normas estabelecidas no PDU e no código de edificações. A exceção se dá a imóveis tombados ou identificados como de interesse de preservação.
São permitidas quaisquer alterações internas, desde que garantidas as condições mínimas de estabilidade, habitabilidade, segurança e salubridade, atestadas por laudo técnico.
No caso de mudança de uso ou nova compartimentação interna da edificação, todas as unidades de uso residencial deverão garantir área mínima de 25 m² e ter acesso independente.
Os empreendimentos enquadrados como especiais ou de impacto de vizinhança deverão ser submetidos à análise da Comissão Técnica de Análise de Impacto Urbano (CTA).
Fica permitida a implantação de saliências em balanço na fachada, instalação de equipamentos de climatização e construção de varandas, com avanço máximo de um metro.
Com exceção das edificações de uso residencial unifamiliar, fica permitido o acréscimo de um pavimento acima do último. Será permitida a implantação de áreas de lazer de uso comum e atividades econômicas voltadas ao uso coletivo.
Os imóveis enquadrados em retrofit terão isenção do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) durante cinco anos após a emissão do alvará de execução.
Fonte: Lei 9.882/2022 de Vitória
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