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Lei do Retrofit: Centro de Vitória ganha fôlego no mercado imobiliário

Lei do Retrofit: Centro de Vitória ganha fôlego no mercado imobiliário

Lei aprovada em outubro permite reforma em edificações com a finalidade de atrair novos moradores e incentivar a chegada de mais negócios para a região

Publicado em 20 de dezembro de 2022 às 17:02- Atualizado há 2 anos

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Centro histórico de Vitória com destaque para a Catedral Metropolitana
Nova lei pode significar mais valorização para imóveis do centro de Vitória . (Fernando Madeira)

Vitória é hoje a capital com o maior valor médio do metro quadrado, acumulando também a liderança em termos de valorização nos últimos 12 meses, de 23,15%, segundo levantamento de novembro realizado pelo FipeZap. Por ser uma ilha, há poucos espaços para novos empreendimentos, além de ser a Capital do Estado, o que faz com que se torne uma região visada para morar.

No entanto, alguns bairros não acompanham essa valorização no mesmo ritmo, como é o caso do Centro. “Embora não seja uma região de maior procura e preferência, o Centro tem se valorizado, justamente por ter imóveis a preços mais acessíveis”, afirma o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 13ª Região (Creci-ES), Aurélio Capua Dallapicula.

Para ele, outros fatores podem ser importantes para a valorização de uma região, como segurança e atrativos comerciais mínimos e básicos para o cotidiano dos habitantes. “Com certeza o local agrega maior valor e liquidez ao imóvel, quando tem maior procura e preferência dos compradores ou investidores”, observa.

Para reforçar esse interesse do bairro como moradia, a Prefeitura de Vitória tem realizado algumas ações na região, que vão desde promover novos projetos e reformas para prédios históricos, até realizar mudanças na legislação. A mais recente, a Lei 9.882/2022, também conhecida como Lei do Retrofit, busca justamente promover uma nova fase no Centro, em busca de novos moradores e empreendedores.

Aspas de citação

A lei define parâmetros para incentivar a reabilitação dos prédios do Centro, desburocratiza a reforma e inclui incentivos fiscais, como a isenção de IPTU. Entre o que está permitido para as edificações do Centro, há a possibilidade de instalar varandas para agregar maior valor e até mesmo acrescentar um pavimento a mais, de uso comum do prédio, como um rooftop

Anna Claudia Dias Peyneau
Secretária municipal de Desenvolvimento Urbano e Habitação em exercício
Aspas de citação

Segundo a secretária de Desenvolvimento Urbano e Habitação em exercício, Anna Claudia Dias Peyneau, a intenção é trazer o interesse de empresas que não atuam no Centro para se estabelecerem por lá e incentivar a ocupação da região. “Dentro do pacote, entra ainda a revitalização do bairro, como a urbanização da Rua 7 e da Gama Rosa, além do Mercado da Capixaba. Há um pacote de investimento de obras para buscar a requalificação do Centro”, complementa.

Para o presidente do Creci, isso pode agregar maior valor e liquidez aos imóveis na região. “O retrofit é muito utilizado no mundo todo. Há que se avaliar, antes, o investimento a ser feito. No Centro da capital, como todo centro urbano, a valorização dos imóveis deixa de acompanhar regiões mais nobres. Por isso, ganha quem utilizar padrões de boa apresentação com aproveitamento inteligente de espaços”, observa.

Investimentos

Com essas mudanças, o Centro de Vitória e seu entorno começam a atrair a atenção do mercado imobiliário. Exemplo é o lançamento da Grand Construtora para a região de Monte Belo, mais precisamente, na orla. A empresa fará o lançamento, em 2023, do Una Residence, empreendimento de alto padrão, que terá vista para a Baía de Vitória e o Morro do Penedo.

“Essa região foi identificada pela Grand há dois anos, quando começamos a desenvolver o projeto do Una. Em qualquer lugar do mundo, seria uma localização disputada, pois tem uma paisagem linda, está próximo a tudo, inclusive ao centro histórico de Vitória”, analisa o diretor comercial da Grand Construtora, Gustavo Rezende.

Segundo ele, o lançamento de um empreendimento de alto padrão nessa região vai significar uma mudança de conceito do entorno. “Será como o que aconteceu na região do Jockey de Itaparica, em Vila Velha, quando lançamos o Taj, que valorizou toda a região. O Una vai fazer a mesma coisa, ao lançar um olhar mais desejado para o Centro”, observa.

Mudanças na lei

Para o arquiteto e urbanista e conselheiro estadual do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Espírito Santo (CAU/ES), Greg Repsold, é necessário um estudo mais afinado para realizar, com cautela, esse processo de revitalização do Centro. Um exemplo que ele dá é com relação ao Plano Diretor Urbano (PDU) da cidade, que não deveria considerar o bairro inteiro e sim, por quadras, regiões menores.

“Em outros países, esse tipo de regra não é feito em bairros inteiros, e sim por lotes. É preciso fomentar essa mudança, inclusive, com a flexibilização dos horários de funcionamento do comércio, de forma que fique natural para quem ocupa a região e que a população possa participar como um todo”, avalia.

Outro exemplo que ele dá, é com relação à existência de poucos empreendimentos com garagens na região, o que pode afastar um perfil de moradores com carro. No entanto, o poder público pode incentivar, por meio de ações, a chegada de um perfil de morador que dê menos prioridade para a posse de carro.

“O Centro tem toda uma infraestrutura completa, comércio com movimento e cultura. Para gerar mais atrativos, é preciso planejar melhor as áreas e olhar de forma holística a região, que tem um grande potencial”, observa.

Saiba mais

Principais pontos da Lei do Retrofit

  • 01

    O que precisa para ser considerado retrofit

    A realização de melhoria integral das fachadas, cobertura e das áreas de uso comum do imóvel com o aproveitamento da estrutura e da volumetria do imóvel existente.

  • 02

    Objetivos da lei

    Contribuir para a redução da ociosidade e valorização de edificações existentes, localizadas no Centro, com o objetivo de reabilitar e área central e promover o aumento da densidade demográfica e a qualificação do espaço público.

  • 03

    Desenvolvimento

    Compatibilizar o desenvolvimento econômico e social com a preservação da identidade cultural e do patrimônio histórico, cultural e paisagístico local.

  • 04

    Regularização

    Quando forem objeto de retrofit, as edificações poderão ser regularizadas conforme características verificadas no local, estando dispensadas do atendimento das normas estabelecidas no PDU e no código de edificações. A exceção se dá a imóveis tombados ou identificados como de interesse de preservação.

  • 05

    Tipos de alterações

    São permitidas quaisquer alterações internas, desde que garantidas as condições mínimas de estabilidade, habitabilidade, segurança e salubridade, atestadas por laudo técnico.

  • 06

    Área mínima

    No caso de mudança de uso ou nova compartimentação interna da edificação, todas as unidades de uso residencial deverão garantir área mínima de 25 m² e ter acesso independente.

  • 07

    Impacto de vizinhança

    Os empreendimentos enquadrados como especiais ou de impacto de vizinhança deverão ser submetidos à análise da Comissão Técnica de Análise de Impacto Urbano (CTA).

  • 08

    Instalação de varandas e ar-condicionado

    Fica permitida a implantação de saliências em balanço na fachada, instalação de equipamentos de climatização e construção de varandas, com avanço máximo de um metro.

  • 09

    Novo pavimento

    Com exceção das edificações de uso residencial unifamiliar, fica permitido o acréscimo de um pavimento acima do último. Será permitida a implantação de áreas de lazer de uso comum e atividades econômicas voltadas ao uso coletivo.

  • 10

    Isenção de IPTU

    Os imóveis enquadrados em retrofit terão isenção do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) durante cinco anos após a emissão do alvará de execução.

Fonte: Lei 9.882/2022 de Vitória

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