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Para recuperar prédios antigos que marcaram a história e a cultura local, o conceito de urbanismo retrofit é uma solução comumente buscada para valorizar a arquitetura que estampou uma cidade por décadas, e até mesmo séculos. Com essa técnica, foi possível revitalizar o Centro do Recife (PE); o Jardim de Alah, no Rio de Janeiro (RJ); e Barcelona, na Espanha. Agora, o Centro de Vitória também está passando por esse processo e promete virar um outro bairro, porém sem perder suas características históricas.
Com toques de inovação, é possível preservar o estilo adotado inicialmente e abrir caminhos para aproveitar a volumetria de um imóvel, atualizar as instalações e áreas comuns, o que garante a segurança das pessoas e maior acessibilidade, aquecendo, assim, o mercado imobiliário local.
Conforme analisa o presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Espírito Santo (CAU-ES), o arquiteto e urbanista Heliomar Venâncio, o retrofit está ligado basicamente a uma renovação com tecnologia. “A técnica nasceu da necessidade de reforma de imóveis em áreas degradadas, mas respeitando uma série de parâmetros como planejamento, sustentabilidade, tecnologia e renovação de uso”, explica.
Ele complementa que, com o sucesso na arquitetura, o termo migrou para o urbanismo.
No entanto, para mover a mola do retrofit urbano, é preciso uma gestão para essa finalidade por parte do poder público.
Em Vitória, foi publicada a Lei n° 9.882/2022, definindo que serão consideradas como retrofit as intervenções em imóveis edificados que promovam a melhoria integral das fachadas, coberturas e áreas de uso comum, incluindo: a adaptação tecnológica do conjunto de instalações e equipamentos e o aproveitamento da estrutura e da volumetria do imóvel, dando uso adequado à realidade social e econômica de sua localização.
A legislação flexibiliza parâmetros construtivos e concede benefícios fiscais para os imóveis que foram objeto de retrofit no Centro da Capital.
O secretário de Desenvolvimento da Cidade e Habitação (Sedec) de Vitória, Luciano Forrechi, avalia que o retrofit é uma oportunidade para estimular a ocupação e a reabilitação de edificações no Centro da Capital capixaba.
Ele ressalta que é comum que as edificações, com o passar dos anos, tornem-se obsoletas. Isso porque os materiais e os recursos tecnológicos avançam, e os edifícios mais antigos deixam de ser atrativos ou perdem funcionalidade.
A Lei Municipal de Vitória n° 9.882/2022, regulamentada em abril de 2023, normatizou os procedimentos para análise de pedidos de enquadramento de edificações no retrofit na Capital, cujas regras constam no Manual de Aprovação de Projetos.
Essa regulação possibilita:
- o acréscimo de pavimento para uso comum;
- a construção de varandas e de áreas técnicas para instalações de ares-condicionados e equipamentos, mesmo quando estejam sobre a calçada, respeitados alguns critérios;
- mudança de uso de residência para comércio, ou ao contrário.
Por outro lado, as atividades especiais ou de impacto de vizinhança deverão atender às recomendações técnicas de adequação para minimizar desconforto aos imóveis próximos.
Todas as unidades imobiliárias da edificação que se enquadrem nos critérios serão beneficiadas com a isenção do IPTU durante cinco anos, podendo esse prazo se estender por até 10 anos.
Até final de setembro, 25 imóveis históricos do Centro de Vitória já foram reconhecidos pela prefeitura como aptos a receber os benefícios da “lei do retrofit”.
“O fortalecimento de núcleos de comércio e serviços em outras partes de Vitória e de municípios periféricos contribuiu para que a área central da Capital fosse esquecida e abrigasse edificações comerciais vazias ou subutilizadas”, sublinha o secretário.
Forrechi, portanto, acredita que, estabelecer uma política de retrofit, com incentivos urbanísticos e fiscais, é um passo importante para o município “ressignificar o bairro com novos usos e ocupações e estimular a função social de uma área já provida de infraestrutura e bom acesso aos serviços públicos”.
A expectativa da secretaria é de trazer novos ares para o Centro, restaurando o bom aspecto do bairro e reaquecendo a vida social e cultural da região, o que, consequentemente, pode incentivar as atividades imobiliárias na área, nos próximos meses e anos.
“Ao mesmo tempo, queremos tornar as edificações mais atrativas para novos moradores e empreendedores para que reocupem salas, lojas e unidades residenciais. Para isso, é preciso atrair um perfil de compradores que, em razão dos elevados preços de imóvel na cidade, não conseguiam mais alcançar um produto imobiliário na Capital”, analisa.
A reforma dos prédios e dos cinco armazéns do Porto de Vitória foi iniciada no começo de agosto e engloba etapas de recuperação estrutural e de tratamento de patologias do concreto e de infiltrações, além de reforma das estruturas e recuperação do perfil arquitetônico.
Esta primeira fase do projeto contempla a limpeza e o tratamento de fachadas e alvenaria, além do reforço estrutural.
O projeto faz parte das obrigações do caderno de encargos da concessionária VPorts, que investirá aproximadamente R$ 130 milhões em infraestrutura e superestrutura portuária. Até o momento, a autoridade portuária VPorts já contabiliza 20% de avanço físico da obra e aguarda aprovação final da Secretaria de Estado da Cultura (Secult) para iniciar a próxima etapa.
A previsão da conclusão das obras é maio de 2024 e a finalidade dos armazéns ainda está sendo estudada.
“Além de ser uma parte importante do Porto que, pelas condições estruturais, não pode ser utilizada, o conjunto dos cinco armazéns tem uma importância social e histórica significativa para a comunidade da Capital. Esse projeto reafirma nosso compromisso em apoiar a revitalização do Centro de Vitória com a melhoria da ambiência da região”, considera o diretor-presidente da VPorts, Ilson Hulle.
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