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Com o mercado aquecido e um cenário de valorização crescente na Grande Vitória, cresce a procura por investimentos em imóveis focando o retorno com a locação de unidades.
Esse avanço vem se mostrando tão relevante quanto o aumento da demanda por aquisição da casa própria. O público tem se mostrado significativo, respondendo à velocidade de vendas dos lançamentos imobiliários, diante da alta demanda e da baixa oferta de apartamentos para aluguel, principalmente nos bairros mais cobiçados.
Outro fator que tem atraído investidores é a expectativa de rentabilidade, que, segundo o DataZap, alcançou a média anual de 4,42% em Vitória. Numa conta simplificada, isso significa que um imóvel de R$ 500 mil “rende” cerca de R$ 22 mil em um ano só de aluguel, isso sem contar a valorização do empreendimento.
Essa rentabilidade tem sido inflada ainda pelos reajustes significativos que os aluguéis vêm sofrendo nos últimos anos.
Hoje, não há um indicador obrigatório de reajuste de locações no país, mas um dos mais utilizados nos contratos é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). No entanto, enquanto a inflação em 12 meses, até agosto, foi de 4,23% e o IGP-M acumulado em 12 meses até setembro chegou a 4,53%, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar) registrou no mesmo período um aumento de 12,29%. O Ivar é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) com base nos valores praticados Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e São Paulo.
Já o índice FipeZap, pesquisa que considera somente os anúncios na plataforma Zap em 36 cidades, entre elas Vitória, apontou uma alta de 8,87% no valor dos aluguéis da Capital capixaba, até agosto. Em 2022, esse reajuste médio na cidade chegou a 20,59%.
O vice-presidente do segmento imobiliárias na Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Flávio Dantas, que também é diretor da Flávio Dantas Netimóveis, explica que esse cenário de alta foi impulsionado após a pandemia, quando muitas famílias buscaram moradias com mais lazer e qualidade de vida, e ainda traz reflexos ao comportamento do consumidor.
Ele ressalta que o mercado de aluguel está em um momento de intensa demanda, especialmente por imóveis que se adequem ao perfil dos inquilinos atuais. “Temos uma busca crescente por apartamentos de um, dois e três quartos, enquanto a oferta ainda é limitada. A situação é mais crítica em áreas como Jardim da Penha e Jardim Camburi, onde a procura é grande”, afirma.
Segundo o diretor comercial da Betha Espaço Imóveis e diretor do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário (Secovi-ES), Charles Bitencourt, isso acontece porque, apesar dos muitos lançamentos recentes na Grande Vitória, grande parte é voltada para o público de alto padrão e luxo. “Ainda há uma lacuna significativa no mercado para imóveis que atendam à demanda por aluguel. Essa situação não mudou, mesmo com o aumento das construções”, ressalta Charles.
Ele acredita que a tendência é de um equilíbrio nos reajustes, que atendam tanto às necessidades do locador quanto do locatário. “O importante é que haja negociação. Para o locador, também é interessante manter um contrato com um bom locatário, que pague o aluguel em dia, por exemplo”, observa.
O diretor do Secovi-ES também vê oportunidades de investimento, especialmente em áreas onde a demanda é alta e a oferta é baixa, como Jardim da Penha e Jardim Camburi, em Vitória. “Essas áreas são tradicionais e oferecem retornos consistentes. Além disso, regiões como Enseada do Suá estão se transformando, com novos serviços sendo oferecidos”, acrescenta.
Em Vila Velha, Charles Bitencourt destaca a demanda por locais como Praia da Costa, Itapuã e Itaparica. Já na Serra, aponta como boas oportunidades a região de Laranjeiras e Jardim Limoeiro. E Cariacica, complementa, a carência de lançamentos faz da região um ponto de atenção para investidores. “Cariacica é uma área que está se modernizando, e a demanda por imóveis lá é alta. No entanto, a falta de novas construções torna o mercado ainda mais carente”, analisa.
Flávio Dantas assinala que há uma procura grande também por imóveis já mobiliados, principalmente por quem vem ao Estado a trabalho, para estudos, até mesmo para aluguel de curta, média e longa duração, em imobiliárias ou por plataformas. “Esse é um ótimo investimento. Aqui na imobiliária, nunca ficamos com um imóvel mobiliado vazio”, assegura.
Diante de todo esse aumento na demanda, o mercado de locação também tem se modernizado, para garantir mais oportunidades de negócios e ampliar a segurança dos investidores.
Um exemplo são as empresas que oferecem o seguro fiança locatícia, uma modalidade que pode ser contratada por inquilinos, pessoas físicas ou jurídicas, para facilitar a locação de imóveis sem a necessidade de um fiador ou depósito caução.
“Hoje, temos também empresas especializadas que contratamos para fazer vistorias completas do imóvel, avaliando mais de 100 itens que mostram o real estado em que ele se encontra e como é devolvido, reduzindo, assim, o risco de danos e desentendimentos ao final do contrato”, enfatiza Flávio Dantas. fast_forw
invista em bairros com alta demanda, como Jardim da Penha, Jardim Camburi e Enseada do Suá, em Vitória, ou Praia da Costa, Itaparica e Itapuã, em Vila Velha. Regiões onde há menos ofertas, como Cariacica, também oferecem oportunidades, especialmente em áreas em desenvolvimento
Priorize imóveis que atendam à demanda do mercado, especialmente apartamentos de 1, 2 ou 3 quartos, econômico ou de médio padrão, que são os mais procurados na Grande Vitória.
Considere a tendência de reajustes do aluguel. Imóveis em áreas com alta valorização podem proporcionar reajustes mais consistentes, mas é importante avaliar o histórico do mercado, especialmente após a pandemia, quando houve reajustes fora da curva.
Imóveis com boa infraestrutura e localização estratégica, como acesso a serviços e transporte, têm maior potencial de valorização e atração de inquilinos. Liquidez e tempo de retorno considere a liquidez do imóvel, ou seja, a facilidade com que ele pode ser alugado rapidamente. Bairros tradicionais e bem localizados oferecem maior liquidez e tendem a garantir uma taxa de retorno mais rápida sobre o investimento.
Se possível, invista em diferentes tipos de imóveis (apartamentos, casas, salas comerciais) ou em diferentes bairros da Grande Vitória. A diversificação pode reduzir os riscos, já que diferentes áreas e tipos de imóveis têm dinâmicas de mercado distintas e podem oferecer oportunidades em momentos diferentes. Além disso, imóveis comerciais podem ter uma taxa de retorno maior em algumas regiões.
Verificar o histórico de crédito e a capacidade financeira do inquilino é fundamental para evitar inadimplência. A relação entre o locador e o locatário deve ser bem estruturada, garantindo que o inquilino tenha condições de manter os pagamentos em dia.
É importante garantir que o contrato de locação seja claro, detalhado e atualizado com as leis vigentes. Isso inclui cláusulas sobre reajustes de aluguel, manutenção do imóvel e regras para quebra de contrato, prevenindo disputas judiciais no futuro.
Manter o imóvel em bom estado é essencial para evitar problemas com os inquilinos. Uma boa manutenção preventiva reduz o risco de reparos emergenciais durante o período de locação e ajuda a manter a valorização do imóvel.
Manter-se atualizado sobre as condições do mercado, como variações de preço e tendências de demanda, pode ajudar a ajustar o valor do aluguel de forma justa, evitando tanto a sobrevalorização quanto a subvalorização do imóvel. Isso também ajuda a evitar longos períodos de vacância.
Antes da entrega do imóvel ao inquilino, é essencial realizar uma vistoria completa, documentando as condições do imóvel com fotos e relatórios detalhados. Isso evita conflitos futuros sobre danos ou reparos necessários ao final do contrato de locação.
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