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Embora a declaração de imóveis no Imposto de Renda (IR) seja simples, é um processo burocrático e que acaba gerando dúvidas na hora do preenchimento do formulário da Receita Federal. Faltando duas semanas para o fim do prazo, que vai até dia 31 de maio, o Hub Imobi resumiu as principais dúvidas de proprietários, inquilinos, compradores e vendedores de imóveis, e consultou especialistas para ajudar a prestar as contas com o leão.
A gerente de Impostos do QuintoAndar, Andreia Vellido, explica que, para evitar questões com a Receita Federal gerados pela falta de documentos necessários para o preenchimento da declaração, é essencial uma organização prévia.
“É muito comum ver as pessoas se submetendo a multas da Receita, por falta de conhecimento do processo. Por isso, com antecedência, busque informações junto a sua imobiliária. Muitas, inclusive, disponibilizam informações on-line e gratuitas que facilitam o processo e conseguem sanar dúvidas”, afirma.
Para a contadora Mônica Porto, o primeiro passo é criar uma senha no sistema do governo federal, o gov.br, e aumentar o nível do seu cadastro para Ouro ou Prata pelo aplicativo. “Assim, você consegue consultar muitas informações ou mesmo fazer a declaração pré-preenchida que já vem com informes de rendimentos de fontes pagadoras e investimentos, pagamentos de planos de saúde e médicos e todas as informações das declarações passadas”, aconselha.
Já o advogado João Eugênio Modenesi Filho destaca que a conscientização real de que aluguéis são, sim, fatos geradores de impostos é outro passo para não errar na hora de preencher a declaração. “Quem paga aluguel deve declarar o Imposto de Renda, principalmente, quem os recebe. Por isso, evite ficar sob a pena de ter a situação irregular e ter de arcar multa, que pode ser de 20% a 150% do IR, por falta de organização”, recomenda.
De forma geral, o dever de pagar o Imposto de Renda sobre o aluguel é do proprietário do imóvel, que é o responsável tributário pelo recebimento dos valores do aluguel; e não o locatário. A pegadinha está justamente aqui: embora o pagamento do aluguel por si só não obrigue o inquilino a declarar o IR, se o contribuinte estiver obrigado a entregar a declaração por qualquer motivo, ele precisa também informar os aluguéis pagos. E se o cruzamento de dados não for perfeito, com os corretos dados do CPF e valor, isso pode gerar pendência na declaração.
Existem, ainda, duas modalidades que precisam da sua atenção:
O vendedor é o principal responsável por recolher os impostos. Já a pessoa que comprou o empreendimento pagará as taxas incidentes na operação e outros tributos, como Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Taxa de Registro, entre outras.
Tanto o inquilino quanto o proprietário são obrigados a declarar essas outras taxas. A taxa mensal do condomínio é responsabilidade do locatário, recurso que deve cobrir os custos do dia a dia, enquanto as despesas específicas devem constar no informe de rendimento do proprietário do imóvel, e não é possível abatê-las na declaração.
Quando há mais de um proprietário do imóvel, é necessário que ambas as partes coloquem no contrato o percentual de cada um.
A pessoa pode cair na malha fina por omissão de receita. Caso cometa equívocos, o proprietário será notificado para corrigir. Ao alterar o documento dentro do prazo dado pela Receita, ele fica isento de penalidades. Mas, se a declaração não for feita, o contribuinte estará sonegando imposto e fica sujeito à fiscalização, que pode cobrar a taxa acrescida de juros de mora e uma multa de até 150%.
É feita sob o valor bruto do aluguel recebido tirando as despesas que são deduzidas (taxas de administração, manutenção do imóvel, IPTU e condomínio). Assim, o locador deve declarar todos os valores recebidos em seu IR, mesmo que esteja abaixo do limite de isenção, que é R$ 1.903,98.
Quando o pagamento é feito à Pessoa Jurídica, o cálculo é feito por aluguel obedecendo a tabela progressiva do IRPF. Dessa forma, a pessoa que recebeu já obtém um informe de rendimentos com todos os valores recolhidos da fonte. Entretanto, se ela possuir outros aluguéis e, na hora da declaração, somar todos os rendimentos, ela terá de fazer recolhimentos complementares e isso muda de faixa no IRPF.
A gerente de impostos do QuintoAndar reforça a importância de um apoio profissional caso você tenha vendido um imóvel no ano de competência “É necessária a orientação de um contador de confiança, pois existem muitas variáveis nessa seção na declaração de Imposto de Renda”, conta Vellido.
A contadora Mônica Porto recomenda também ter atenção aos valores declarados em Bens e Direitos. “Não se pode valorizar os imóveis por valorização comercial, apenas por benfeitorias. Os imóveis financiados só podem ser declarados pelo valor já quitado”, alerta.
“Em caso de recebimento dos aluguéis, atenção à forma de lançar, que pode ser diferente em razão da fonte pagadora ser pessoa física ou jurídica, e se há necessidade de fazer carnê-leão”, acrescenta.
Já o advogado João Eugênio observa que outro erro comum é repetir o valor histórico se houver ganho de capital em alguma propriedade. “Se você fez alguma operação e não deu baixa na respectiva guia, você estará sujeito a uma apuração”, lembra.
Sim. Os valores poderão ser incluídos na declaração, desde que o proprietário possua todos os documentos para comprovar as benfeitorias realizadas. Com isso, as despesas nas melhorias poderão ser adicionadas sobre o ganho de capital. Importante ressaltar que esses documentos devem ser guardados pelo contribuinte por, pelo menos, cinco anos após a alienação do imóvel.
O valor a ser declarado de um imóvel quitado é o total pago, mesmo que haja valorização ou atualizações anuais. É necessário mudar a quantia caso realize alguma obra de ampliação ou que justifique a valorização do bem – desde que comprovado com recibos ou notas fiscais da obra.
Deve-se declarar em Bens e Direitos e apenas os valores já quitados, mesmo que se utilizado com saldos de FGTS e benfeitorias feitas. Além disso, não se deve atualizar o preço do imóvel de acordo com o mercado. Por outro lado, o que você não pode fazer é colocar o valor do financiamento do imóvel na aba de “Dívidas e Ônus Reais”, visto que o bem financiado nada mais é que um empréstimo com garantia.
"Uma dica de ouro é ajustar, ano a ano, o valor que pagou no respectivo ano-exercício — de 1º de janeiro a 31 de dezembro – e fazer abatimento proporcional no campo de Dívida”, finaliza Modenesi.
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