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O que é preciso saber antes de declarar a compra ou a venda de um imóvel no IR?
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O período para o envio da declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF) 2023 à Receita Federal começa no próximo dia 15 de março. A novidade deste ano é que o contribuinte poderá utilizar a declaração pré-preenchida já na abertura do período de entrega do documento.
Ainda assim, sempre surgem dúvidas, principalmente relacionadas à compra e venda de imóveis. Por isso, o Hub Imobi conversou com especialistas tributários e do ramo imobiliário para sanar uma das questões mais comuns: como declarar imóveis comprados ou vendidos?
Todos os residentes no Brasil que receberam rendimentos tributáveis acima de R$ 28.559,70 no ano-exercício anterior, que receberam rendimentos não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 40 mil e os que obtiveram ganho de capital na alienação de bens ou direitos sujeito à incidência do imposto devem realizar a declaração anual.
De acordo com o advogado especialista em direito tributário, Sandro Câmara, para imóveis, a declaração é obrigatória, mesmo para os contribuintes que se enquadram na condição de isenção de Imposto de Renda. São eles: proprietários de casa, de apartamento, de sala comercial ou de terreno no valor acima do limite de R$ 300 mil.
“Não há diferença para imóveis residenciais e comerciais. Para os que foram adquiridos na planta ou aqueles financiados, o contribuinte não deve informar o valor total do imóvel, apenas o montante efetivamente pago durante o ano anterior”, explica.
Os contribuintes que pretendem realizar a própria declaração devem ter muita atenção no preenchimento dos campos do formulário, sendo recomendável, no caso de dúvida, procurar um profissional, como contador ou advogado especializado, para auxiliá-lo.
O diretor do Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis do Espírito Santo (Secovi-ES) e executivo da Gava Crédito Imobiliário, Ricardo Gava, pontua que, antes de declarar um imóvel, é preciso, primeiramente, saber que a declaração de Imposto de Renda diz respeito ao ano anterior.
“Você deve reunir toda a documentação da transação, como contratos, recibos, comprovantes e escrituras e, em seguida, na parte de bens imóveis, informar sua localização completa e discriminar valores da operação”, aponta Gava.
Se você fez uma compra de imóvel, seja residencial, comercial, lote ou propriedade rural, em 2022, é preciso declarar essa aquisição.
Como os impostos referentes a essa transação já foram pagos, não há cobrança no Imposto de Renda, mas o contribuinte deve buscar a guia própria para essa declaração, onde irá incluir informações obrigatórias, como valor de compra e venda que está no contrato de compra, endereço do imóvel, matrícula e os dados do vendedor.
Além de legalizar a sua situação, é importante salientar que o imposto de renda serve também para outras finalidades: “Este é o principal documento utilizado por empresários, profissionais liberais e autônomos para comprovação de renda”, alerta Gava.
Ele destaca também que, para esse documento ser aceito, o cliente precisa se enquadrar dentro das obrigatoriedades estabelecidas pela Receita Federal. "É preciso, obviamente, obedecer o pleito de até 30% da renda bruta total apurada para o valor de parcela que deseja contratar”, afirma.
Conforme explica o vice-presidente do Sindicato das Empresas de Serviços Contábeis do Espírito Santo (Sescon-ES), Roberto Schulze, é fundamental conter uma descrição do local, podendo informar, inclusive, a quantidade de quartos e vagas de garagem, por exemplo, acompanhado do endereço.
"Também deve constar a pessoa ou a empresa que vendeu o imóvel e o respectivo CPF ou CNPJ, e declarar se o bem foi financiado ou de que outra forma o pagou, além do valor da entrada e da quantidade de parcelas pagas até 31 de dezembro de 2022. Lembrando sempre de tomar cuidado para informar somente o valor que de fato desembolsou", observa.
Mesmo que você já tenha pago os impostos referentes à compra de um imóvel, é preciso declarar. Não haverá cobrança no IR, mas a guia própria para essa declaração deve ser preenchida, onde devem ser incluídas as informações obrigatórias, como valor de compra e venda que estão no contrato, endereço, matrícula e os dados do vendedor.
Se a compra foi feita por meio de financiamento imobiliário, o contribuinte deve informar na aba de bens e direitos. No campo discriminação, informar também os códigos correspondentes para apartamento, casa e terreno, o valor financiado e o que foi pago com recursos próprios.
Independentemente de qualquer forma de pagamento, é preciso fornecer as informações relativas à transação: quem comprou à vista deve informar o valor pago. Se você pagou uma entrada, deve informar esse valor mais o fundo de garantia incluído e o que foi financiado. Nesse último caso, não é necessário colocar o valor total do imóvel, visto que o correto é a cada ano, colocar o quanto já foi pago na atualização do Imposto de Renda.
Ao declarar um imóvel financiado, o contribuinte deve levar em conta o somatório das parcelas do financiamento pagas durante o ano, a instituição financeira, o número de prestações pagas e o número do contrato. Os bancos disponibilizam informe de pagamento para cada contrato ativo, normalmente, no início do ano.
É fundamental conter uma descrição do local, podendo informar, inclusive, a quantidade de quartos e vagas de garagem, por exemplo, acompanhado do endereço.
Outras informações que devem constar na declaração têm relação a quem vendeu o imóvel para o contribuinte. O CPF ou CNPJ da empresa ou vendedor deve ser informado, além de indicar se o imóvel foi financiado ou pago de outra forma.
A primeira coisa que o contribuinte que vendeu um apartamento deve fazer é o download e preenchimento, até setembro do ano da compra do imóvel, do Programa Ganhos de Capital (GCAP). É por meio desse documento que será recolhido o imposto relativo ao lucro imobiliário. Na declaração de Imposto de Renda 2023, portanto, será informada a venda do imóvel e que foi o recolhido de imposto.
A única exceção para declaração de ganho de capital fica para imóveis residenciais, que devem ter valores até R$ 440 mil, mas a regra não vale para imóvel comercial, rural ou lote.
Além disso, esse imóvel deve ser o único do contribuinte. Isso quer dizer que, se você tiver outros imóveis residenciais, terá de pagar o imposto, mesmo que o valor seja até R$ 400 mil, preço limite da isenção de taxas.
O vice-presidente do Sescon-ES chama atenção para que, sempre que tiver ganho de capital em imóveis, um profissional especializado seja procurado na hora de declarar esses impostos: “Ou você pode declarar o que não é preciso ou cometer erros que podem ter consequências futuras. Lembre-se: se for vender um imóvel, tome cuidado em dobro na hora da declaração do Imposto de Renda”.
Quem vendeu um imóvel deve fazer o download e preenchimento, até setembro do ano da transação, do Programa Ganhos de Capital (GCAP). Na declaração de IR será informada a venda do imóvel e o recolhimento desse imposto.
A exceção para declaração de ganho de capital fica apenas reservada a imóveis residenciais, com valor até R$ 440 mil. Imóveis comerciais, rurais ou lotes devem ser declarados, independentemente do valor de venda.
A declaração de ganho de capital só pode ser feita se o imóvel for o único do contribuinte. Ele não poder ter outro imóvel em seu nome. Se tiver, é necessário recolher o imposto da venda.
Schulze explica que tudo que é possível de se comprovar por meio de notas fiscais referentes ao serviços e às compras relacionados às benfeitorias no seu imóvel pode ser informado na hora da declaração.
“A Receita Federal não aceita valorização que não pode ser comprovada. Se você fez alguma melhoria, guarde sempre todos os comprovantes de gastos que agregaram valor ao imóvel e descreva-os no formulário.”
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