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Imagine que um grupo de amigos decide se unir para construir um prédio com um apartamento para cada. Eles contratam uma empresa que vai adquirir o terreno, elaborar o projeto, fazer o orçamento e administrar a obra. É assim que funciona a compra de imóveis pelo sistema de condomínio fechado a preço de custo. Só que esse grupo é reunido por uma construtora ou incorporadora, que inicia a obra após um percentual de adesões que viabilize a empreitada.
Entre as vantagens está a economia, já que o apartamento é adquirido a preço de custo para gerir a obra, a construtora cobra uma taxa de administração sobre o valor orçado, que costuma ser de 20%. Já o financiamento é sem juros e as parcelas, que devem ser pagas durante a obra, são corrigidas pelo custo unitário básico da construção (CUB).
O diretor-presidente da construtora Galwan, José Luís Galvêas Loureiro, explica que o valor do apartamento fica de 20% a 30% menor que no mercado tradicional. A empresa já entregou 59 empreendimentos. Um lançamento que está na fase de cadastro para a formação do grupo é o Edifício Professor Pignaton, que terá apartamentos de três quartos, em Santa Lúcia, Vitória. Nosso negócio é juntar pessoas e construir para elas. Somos contratados pelos condôminos para executar a obra e administrar o condomínio, afirma Galvêas.
Entre as construtoras que atuam nessa modalidade também estão Santos Neves, Orion, Grasseli Engenharia e Barbosa Barros. O diretor presidente da Barbora Barros, André Barbosa Barros, conta que a construtora já entregou 30 unidades e tem três residenciais em andamento nessa modalidade. O valor é mais atrativo não só para quem deseja morar, como para quem quer investir, pois consegue revender com um bom lucro, destaca. O Edifício Wagner Rezende, em Itapuã, Vila Velha, tem vagas para quem deseja entrar no grupo. São apartamentos de dois e três quartos com suíte.
Já a Grasseli está construindo por esse sistema o Edifício Rio Tocantins, um quatro quartos na Mata da Praia, Vitória, em parceria com o Grupo Mata da Praia/Dacaza e a RER Empreendimentos. A adesão foi muito alta, pois é uma área valorizada, afirma Vitor Grasselli, diretor da construtora.
A cirurgiã-dentista Ivalcira Raymundo, 51 anos, já comprou imóveis a preço de custo no Espírito Santo e no Rio de Janeiro. Hoje, mora em Itapuã, mas já planeja se mudar para o residencial Mar Dourado, na Praia de Itaparica, onde adquiriu unidade em 2014. Entre as vantagens da modalidade, ela destaca que a obra a preço de custo aumenta as possibilidades de valorização. Mas é preciso buscar uma empresa de confiança para investir e não ter preocupação com a obra, indica.
A construtora adquire o terreno, estuda o melhor produto para a área, contrata o projeto arquitetônico, faz o orçamento e o planejamento para execução da obra.
É reunido um grupo de pessoas interessadas no empreendimento, formando um condomínio. Em geral, o negócio é viabilizado a partir de 60% de adesões.
Esse condomínio contrata a construtora, que irá administrar a obra. Ela fará a construção a preço de custo, cobrando uma taxa de administração, que na maioria das empresas do ramo é de 20% do valor orçado da obra.
O custo da construção é rateado entre os condôminos, que pagam o total durante a obra, sem juros, com parcelas corrigidas pelo custo unitário básico da construção civil (CUB).
Há transparência, pois os condôminos participam de assembleias e fiscalizam as contas e o andamento da obra.
Normalmente, o valor final do imóvel fica 30% menor que o de mercado, considerando unidades adquiridas em outras modalidades. Caso o valor supere o orçado inicialmente acima de um limite predeterminado, a construtora não costuma cobrar taxa de administração sobre o excedente. Já se ao final sobrar algum saldo na conta do condomínio, esse valor é rateado entre os condôminos.
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