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No processo de compra de imóveis, é fundamental ficar de olho em diversas regras que giram em torno da formalização da negociação entre o vendedor e o comprador. Além de observar o que diz a lei, vale entender o funcionamento dos processos em torno do contrato, registro e escritura de imóvel. Profissionais capacitados que atuam na área imobiliária ajudam a evitar problemas futuros com a aquisição.
O advogado Kayro Alencar explica que o contrato é um instrumento facultativo firmado entre o comprador e o vendedor, que define os direitos e as obrigações, firmando um compromisso ao vincular as partes no documento. O contrato de compra e venda, desde que assinado por duas testemunhas, na forma do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, possui força de título executivo extrajudicial. Assim, em caso de descumprimento de quaisquer das obrigações inseridas no documento, a parte prejudicada poderá exigir o seu cumprimento por meio de ação judicial, aponta.
A descrição das obrigações deve ser minuciosa para evitar problemas futuros, lembra a advogada Bianca Bonadiman. É indispensável que o contrato seja elaborado por um advogado. Vale estabelecer no contrato a forma e os prazos de pagamento e as consequências, caso as partes descumpram as obrigações estabelecidas, indica a profissional.
Por ser um documento feito por um advogado particular, o preço é variável. Mas um contrato pode ser averbado, ou seja, registrado em cartório. Nesse caso, segue uma tabela determinada pelo governo estadual. De acordo com publicação do Diário Oficial, o imóvel com valor declarado paga 50% da quantia exigida para registro. Um imóvel que custe mais que R$ 200.000,01 paga R$ 1.619,73.
Já a escritura é essencial para garantir que o negócio seja realizado com o princípio de boa-fé. O documento é necessário para a validade de negócios jurídicos que possuem como objetivo constituir, transferir ou modificar direitos dos indivíduos sobre os imóveis, conforme prevê o Código Civil. A escritura, por si só, não possui qualquer garantia ao comprador se não for registrada. Quem não registra, não é o dono, acrescenta Bianca Bonadiman.
De acordo com o Código Civil, a escritura pública é obrigatória quando o valor do imóvel for acima de 30 salário mínimos (R$ 31.350, considerando o valor atual do salário).
Nesse processo, a negociação exige o acompanhamento de uma pessoa qualificada para evitar contratempos, comenta o corretor Jelson Lobo. O profissional tem o trabalho de sanar dúvidas quanto à documentação necessária. Ele resolve a papelada ao providenciar as certidões dos vendedores e certidões do imóvel, por exemplo, ao ficar de olho em todos os detalhes. Com a ajuda dele, é possível obter maior garantia jurídica no negócio, comenta.
Por fim, o registro confere a propriedade de um imóvel ao comprador. Enquanto o contrato indica um compromisso a ser cumprido pelas partes, a escritura e o registro, juntos, conferem a propriedade ao comprador, complementa o advogado Kayro Alencar.
Em relação ao imóvel financiado, só é possível fazer o registro quando ele está totalmente quitado. Posteriormente, o proprietário deve pegar uma carta de quitação, mais conhecida como baixa na hipoteca, sendo feita averbação da matrícula do imóvel. O processo é feito no Cartório de Registro de Imóveis, ressalta o corretor Jelson Lobo.
O valor do registro também é tabelado pelo governo estadual. Um imóvel que custe mais de R$ 200.000,01 paga R$ 3.239,46.
O contrato formaliza o acordo de compra e venda entre as partes, estabelecendo as obrigações do vendedor e do comprador.
A lei exige que a compra e venda de imóvel, com valor superior a 30 vezes o salário mínimo vigente, seja formalizada por meio de escritura pública.
Realizada em um Cartório de Notas, a escritura pública inclui todas as informações sobre a venda do imóvel, inclusive a forma de pagamento.
A propriedade do imóvel somente é transferida quando há o registro da escritura na matrícula do mesmo, que deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis.
Se o comprador somente possui a escritura do imóvel, sem ter feito o registro, legalmente ele não é o proprietário.
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