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A notícia da criação de um indexador dedicado para reajustes de aluguel, desenvolvido pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getulio Vargas (FGV), trouxe algumas dúvidas quanto à sua utilização. Lançado na última semana pela instituição, especialistas do setor ainda veem com cautela o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), que usa apenas quatro localidades (São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte) para compor um índice nacional.
Segundo o especialista em Direito Imobiliário José Roberto Graiche, o fato de fazer um índice nacional, baseando-se em apenas quatro localidades, pode impactar regiões que não refletem a mesma realidade.
“O Ivar vai compor o IPCA, no qual será feita uma pesquisa, colocada em uma cesta, que vai somar e tirar a média do custo de vida. A diferença é que, antes, tinha um índice que falava por quanto os preços eram anunciados. Com o Ivar, vai ser definido o valor que foi realmente fechado, o preço efetivo em que foi alugado”, observa.
O consultor do mercado imobiliário e colunista de Imóveis & Cia Juarez Gustavo Soares também vê com cautela a adoção imediata desse novo índice e afirma ser necessário que a base de dados seja expandida para outras localidades para que o mercado, como um todo, possa ter mais segurança em adotá-lo.
O Ivar é um índice criado para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais do mercado de imóveis no Brasil e usa informações obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locatários sob intermediação de empresas administradoras de imóveis.
Atualmente, o principal indicador utilizado pelo mercado é o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), no entanto, por ser mais voltado para o setor produtivo, a influência do dólar é muito alta e, com a alta da moeda, o impacto no reajuste do aluguel tem sido muito alto. No acumulado dos últimos dois anos, o IGP-M subiu quase 50%, enquanto a renda da população não acompanhou esse reajuste.
Por isso, alguns contratos optam por utilizar o IPCA ou mesmo fazer ou não o reajuste entre as partes. “O Ivar foi criado para se chegar num meio termo entre locador e locatário. Não quer dizer que ele vá prevalecer, principalmente por estar no início. É preciso avaliar se ele estará dentro da realidade de mercado, pois é isso o que conta. O índice vai a um direcionamento e uma combinação de contrato, mas o mercado é que vai direcionar efetivamente, como sempre foi a lei da oferta e da procura”, observa o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Espírito Santo (Creci/ES), Aurélio Dallapicula.
A entidade também disse que irá acompanhar o desenvolvimento do novo índice. “O Creci não pode interferir nesse sentido, mas vamos acompanhar o desenvolvimento, o desenrolar. Por outro lado, no passado, os imóveis sempre tiveram a proporção de 1% do seu valor como aluguel, no caso de residenciais. E hoje não tem chegado a nem 0,4%. Então, isso é mais que uma recuperação, visto que os imóveis aumentaram consideravelmente e os aluguéis tendem a acompanhar essa alta”, diz.
Ainda segundo Dallapicula, o mercado de locação no Estado está bastante aquecido, principalmente o residencial. Nos últimos dois anos, os valores de locação subiram consideravelmente, impelidos pelo IGPM, mas o mercado tem reagido bem, afirma o presidente do Creci. “Está bem movimentado e a procura é grande. Por vezes, as pessoas não têm encontrado o imóvel que querem no valor que desejam e, com isso, essa procura acaba por estimular a alta dos preços”.
O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar) foi desenvolvido pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da FGV, para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais do mercado de imóveis no Brasil.
O Ivar foi lançado por conta da necessidade de se ter um indexador mais preciso para os cálculos dos reajustes dos aluguéis. Já há algum tempo a referência para a maioria dos contratos tem sido o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M), mas esse indicador tem mais a ver com o setor produtivo e tem alta incidência do dólar.
Especialistas do mercado ainda acham cedo demais para a adoção do novo índice e recomendam cautela na sua aplicação. Um dos pontos mais observados é que o índice contempla apenas quatro localidades, o que pode não refletir o mercado imobiliário do país como um todo. Por outro lado, concordam que a iniciativa é válida, já que é um índice focado no mercado imobiliário e a sua adoção ou não será avaliada com o tempo.
Os dados usados na elaboração do Ivar são valores de contratos fornecidos por um conjunto de agentes do mercado imobiliário que fazem a intermediação de operações de locação. Os valores considerados são aqueles efetivamente desembolsados pelos locatários em cada período do tempo, constituindo, portanto, a informação ideal para o cálculo de um índice que reflita a evolução dos fundamentos do mercado imobiliário.
Os índices das cidades de Belo Horizonte (MG), Porto Alegre (RS), Rio de Janeiro (RJ) e São Paulo (SP) estão sendo calculados a partir de bases de dados estatisticamente significativas e representam a evolução dos valores de aluguéis de imóveis residenciais nestas capitais do país.
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