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O reaquecimento do mercado imobiliário para compra e venda provocou também uma busca maior por imóveis para alugar, tanto residenciais quanto comerciais. Com isso, muitos proprietários decidiram reajustar o valor do aluguel para compensar as perdas dos anos anteriores. No entanto, a alta do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), um dos principais indicadores utilizados para reajustes anuais, este ano ficou em 23,14%, pesando no bolso de lojistas e inquilinos.
Afinal, com a pandemia do novo coronavírus, muitos acumulam perdas financeiras, seja pela queda de clientes ou de eventos, no caso de estabelecimentos comerciais e casas de festas, ou mesmo por demissões ou reduções salariais provocadas pela crise, no caso de inquilinos de imóveis residenciais. Com isso, fez-se a necessidade de ambas as partes sentarem para negociar um reajuste que caiba no bolso do locatário e que recupere parte das perdas acumuladas nos anos de baixa procura para o locador.
Para o diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES) Charles Bitencourt, a negociação é importante desde que seja boa para ambas as partes. “O IGP-M trouxe para a realidade o valor de muitos imóveis que estavam com o valor defasado. Por isso, é importante, na hora de negociar, que o valor seja justo para ambas as partes, afinal o mercado de aluguel veio de um período onde colheu prejuízos e agora, o investidor/proprietário quer recuperar esse valor, aproveitando o momento de alta”, afirma Bitencourt.
Com a grande procura de novas opções de moradia em 2020 provocada pela pandemia, já que muitas pessoas passaram a trabalhar de casa, o mesmo se refletiu no mercado de aluguel. Outro setor que também teve alta procura foram os aluguéis comerciais, pois muitas pessoas aproveitaram o momento para empreender após sair da empresa onde trabalhavam ou mesmo decidiram abrir o próprio negócio.
“Muitos que tinham dinheiro aplicado decidiram abrir um negócio para fazer esse capital girar, por conta da queda dos juros, que deixou de ser vantajoso manter o dinheiro parado no banco. Com isso, bairros já bastante procurados para montar um comércio, como Praia do Canto e Jardim da Penha, em Vitória, Praia da Costa, em Vila Velha, e Laranjeiras, na Serra, continuaram em alta na busca por aluguel comercial”, observa.
Segundo o advogado especialista em direito empresarial Victor Passos Costa não existe uma lei que defina o valor do reajuste, este é estabelecido segundo o contrato. “Na maioria das vezes é o IGP-M que define esse reajuste. E se o valor ficar pesado para o empresário, a recomendação é procurar o locador para renegociar. E, na maioria das vezes, temos observado que os proprietários têm sido bastante razoáveis quando somos procurados para intermediar essa negociação”, observa.
Por outro lado, quando uma das partes não aceita o reajuste, a disputa é levada à Justiça, solicitando a redução do reajuste ou buscando outro índice que propicie um valor que pese menos no bolso do locatário. “Tudo depende de cada caso. O locatário precisa provar na Justiça que teve prejuízo para que a sua requisição seja aceita. Do contrário, não há por que não acontecer o reajuste”, atenta Passos Costa.
O mesmo vale para contratos residenciais de aluguel, afirma o advogado atuante em Direito Civil e Contratos Alessandro Campostrini. “Se houve aumento no valor da locação é porque o mercado aqueceu e muitos proprietários são aposentados e investidores que têm no aluguel a sua fonte de renda. Com o reajuste, eles conseguem recuperar as perdas acumuladas. E o contrato de aluguel deve ser justo para as duas partes”, destaca.
Para a negociação, afirma Campostrini, é preciso que as duas partes estejam de acordo e que também procurem orientação jurídica, principalmente o locatário, para que ele entenda o que está escrito no contrato. “Por outro lado, durante a negociação, é importante que o locador avalie até que ponto vale a pena fazer um reajuste mais alto e perder um inquilino que paga as contas em dia e conserva bem o seu imóvel a ficar com um desconhecido que pode se tornar uma dor de cabeça”, aponta Campostrini.
Tenha o aconselhamento de um advogado, profissional pago para o serviço ou mesmo da área jurídica da imobiliária para analisar e observar as cláusulas do contrato.
O contrato deve ser de fácil compreensão para ambas as partes. Peça explicação e se não entender mesmo assim, solicite uma nova elaboração do documento.
Antes de buscar a Justiça para contestar o reajuste, converse primeiro com o proprietário, sugira a possibilidade da utilização de um novo índice que esteja mais dentro das suas possibilidades.
Lembre-se que o proprietário do imóvel depende daquele valor para compor sua renda ou é parte integral de seus ganhos mensais. Portanto, ele também acumulou perdas financeiras.
O proprietário também deve ficar atento se vale trocar um inquilino que paga todas as contas em dia (condomínio, aluguel, IPTU) e que conserve bem seu imóvel por uma pessoa desconhecida que pode se tornar um problema no médio prazo.
Verifique se o valor reajustado está dentro do praticado pelo mercado. Um reajuste para um valor muito acima do mercado pode ser contestado e o locatário sugerir um meio termo.
Caso seja um valor abusivo e não exista diálogo com o proprietário, talvez seja o momento de buscar a Justiça. Mas é preciso provar que teve prejuízos financeiros que justifiquem a sua requisição.
Se nenhuma dessas situações surtir efeito, talvez seja o momento de buscar por outro imóvel dentro do que é mais confortável financeiramente.
Fonte: Diretor da Ademi-ES, Charles Bitencourt; advogado especialista em direito empresarial Victor Passos Costa; advogado atuante em Direito Civil e Contratos Alessandro Campostrini.
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