O Plano Diretor Municipal (PDM) é um mecanismo que define a forma de ocupação do solo urbano de uma cidade. Para a sua realização é preciso mobilizar toda a sociedade, com audiências públicas, envolvendo o poder público e também a classe empresarial, com a intenção de criar uma cidade cada vez melhor e mais desenvolvida para todos os seus habitantes. No entanto, ainda há entraves apontados pela indústria da construção civil, ao mesmo tempo que prefeituras na Grande Vitória têm buscado dinamizar essa relação para acelerar o desenvolvimento das cidades.

Segundo o vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES), Aristóteles Passos Costa Neto, uma das preocupações do setor é o plano de mobilidade urbana, que deveria ser feito antes mesmo do PDM. “É preciso, antes de decidir sobre a ocupação do solo, entender quais modais que a cidade precisa ter, incentivar o uso do transporte público de qualidade, entender quais os principais eixos. Já é tendência as cidades priorizarem transporte menos poluentes e uma mobilidade mais saudável”, observa.

Um bom plano de mobilidade urbana, segundo Costa Neto, prevê com antecedência as necessidades viárias e também de ocupação do solo, não deixando que o PDM fique ultrapassado, uma vez que as cidades evoluem rapidamente. “É por isso que o plano diretor das cidades deve ser baseado na mobilidade, para que ele se ajuste à dinâmica das cidades, estabelecendo os usos e ocupações do solo”, observa.

Um exemplo é o que vem fazendo a Prefeitura da Serra, que realizará a revisão do PDM do município simultâneo ao plano de mobilidade, segundo adianta o secretário de Desenvolvimento Urbano da Serra, Claudio Denicoli. “Serão dois produtos, mas realizados simultaneamente, com uma equipe multidisciplinar de 15 efetivos da própria prefeitura, que conhecem bem a cidade e suas necessidades. Serão adaptados e preparados com o que se discute em termos de mobilidade e ocupação do solo no mundo”, disse.

Outra ação com o objetivo de dinamizar a cidade, mas que já está em execução é o licenciamento on-line junto com o licenciamento ambiental. Segundo Denicoli, a Serra é o primeiro município do país a fazer esse tipo de liberação e, em até 72 horas, é possível ter a licença de obra junto com a ambiental, que levava até dois anos para ser liberada. “Foram aprovados 300 projetos em 60 dias com essa nova forma de fazer licenciamento”, conta.

Outro município que também tem se movimentado, principalmente com relação às formas de deslocamento dentro da cidade, é Vila Velha. Segundo a secretária de Desenvolvimento Urbano e Mobilidade de Vila Velha, Milena Ferrari, o plano de mobilidade já está concluído e compatibilizado com o PDM e será enviado para a Câmara.

“Ele irá criar ligações importantes na cidade, novos eixos viários que promoverão a expansão urbana. O plano de mobilidade engloba o uso de ciclovias e a concessão de transporte aquaviário, buscando diversificar os modais de transporte em Vila Velha. A cidade sempre foi pensada para o carro e a lei acompanhou isso. Mas uma mudança de cultura também vem sempre acompanhada com a alteração das leis. E com uma boa infraestrutura é possível fazer essa mudança cultural”, observa Ferrari.

O longo período entre a elaboração de um PDM e sua revisão é também uma preocupação do setor, segundo o diretor da incorporadora Nazca, Breno Peixoto. Para ele, o período de 10 anos é muito tempo para fazer a revisão do PDM, já que elas deveriam acontecer num prazo menor, de pelo menos três anos. Além disso, ele destaca três pontos bastante sensíveis acerca do PDM que precisam ser estudados.

O primeiro é a quantidade de vagas de garagem e o que isso demanda dos empreendimentos, já que faz com que um imóvel fique mais caro. Como exemplo, ele cita as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, onde essas regras foram revisadas e não precisam de muitas vagas de garagem, podendo aumentar a possibilidade de imóveis mais baratos, voltados para o público jovem.

O segundo ponto é a relação dos afastamentos. “Dependendo do terreno, os apartamentos ficam muito pequenos, piora a qualidade de vida dos moradores e o valor aumenta”, observa. O que leva ao terceiro ponto: a altura dos empreendimentos. “Quanto mais altos, mais afastados e, portanto, melhor é a ventilação”, avalia.

Segundo o secretário de Desenvolvimento Urbano da Serra, Claudio Denicoli, o município tem se preparado para fazer a verticalização. “A Serra sempre foi uma município extenso e cresceu de forma horizontal, mas o custo de manutenção é muito alto, por isso iremos promover a verticalização: manutenção dos aparelhos públicos mais barata e arrecadação maior. Isso entrará na nova revisão do PDM. Iremos verticalizar bairros mais afastados dos que hoje são mais adensados”, adianta

O diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Alexandre Schubert, aponta que o número de restrições dos planos diretores dos municípios da Grande Vitória acaba definindo o perfil das unidades de um empreendimento. “Não deveria ser assim, pois quem define é o mercado. O PDM deveria concentrar-se mais nos índices de ocupação, envolvendo-se menos com a questão mercadológica”, observa.

Outra questão é a participação da população nas decisões. “A participação da sociedade é importante, ela participa muito mais no processo de construção do PDM, mas vemos que, algumas vezes, há um contexto muito particular para certas decisões, em vez de ser mais focado no crescimento da cidade”, avalia Schubert.

Ele afirma que é preciso olhar para a frente para entender as mudanças. “Muitos jovens já nem querem mais tirar carteira de habilitação. Então, não há necessidade de muitas vagas de garagem. Há também a questão do zoneamento, em que em alguns PDMs não permitem mais centralidade, o que provoca menos deslocamentos, ou seja, menos trânsito na cidade”, disse.

Para a secretária de Desenvolvimento Urbano e Mobilidade de Vila Velha, Milena Ferrari, o município tem todo o interesse em se tornar mais competitivo e, com isso, trazer mais investimentos. “Temos interesse em fazer ajustes no PDM, principalmente relacionados ao comércio e indústria, revendo a questão de estacionamento e zoneamentos que estejam próximos dos eixos estruturantes, para adequá-los e tornar a cidade mais competitiva”, disse.

Segundo Ferrari, os ajustes serão realizados à medida que forem encontrados entraves que prejudicam o desenvolvimento saudável do município. “A prefeitura está sempre aberta a ouvir. Mas é importante lembrar que a decisão depende sempre do Conselho da Cidade, das audiências públicas e da Câmara”, avalia.