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O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu nesta terça-feira (20) que um condomínio residencial pode impedir a oferta de imóveis para locação por intermédio do Airbnb ou outro serviços online de aluguel por temporada.
Pelo placar de três votos a um, ao analisar uma situação do Rio Grande do Sul, a Quarta Turma do tribunal entendeu que a proibição é possível uma vez que a convenção condominial no caso concreto veda as atividades comerciais no prédio.
Embora sirva de parâmetro para processos similares em tramitação em todo o país, a conclusão do STJ não terá aplicação automática.
A controvérsia começou a ser julgada pelo tribunal em 2019. Após o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, a análise foi interrompida por um pedido de vista, ou seja, mais tempo para analisar o tema.
A proprietária de um apartamento em Porto Alegre foi proibida pelo condomínio de sublocar o imóvel para temporadas porque estaria em desacordo com normas internas.
As primeira e segunda instâncias da Justiça no Rio Grande do Sul deram razão ao condomínio, e a dona do apartamento recorreu ao STJ sob a justificativa de que a ocupação da unidade por pessoas distintas em curtos espaços de tempo não prejudica seu caráter residencial.
Apesar de não ser parte do processo, o Airbnb pediu ao STJ para participar do julgamento e defendeu que proibir sublocações seria ilegal.
Ainda em 2019, quando apresentou seu voto, Salomão entendeu não ser possível a limitação porque as locações via Airbnb e outras plataformas similares não estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas, sim, de locação residencial por curta temporada.
Além disso, segundo ele, não poderiam ser enquadradas como atividade comercial passível de proibição pelo condomínio.
O relator considerou que haveria violação ao direito de propriedade caso fosse permitido que os condomínios proibissem a locação temporária.
Responsável pelo pedido de vista que havia interrompido o julgamento em 2019, o ministro Raul Araújo apresentou seu voto para divergir do relator.
Para ele, um condomínio estritamente residencial não se enquadra no tipo de hospedagem que é ofertado no serviço online de aluguel por temporada.
"O condômino é obrigado a dar às suas unidades a mesma destinação que a edificação, ou seja, a residencial, carecendo de expressa autorização para destinação diversa, inclusive para hospedagem remunerada", afirmou Araújo.
"A forma de utilização do imóvel altera a finalidade residencial do edifício, exigindo relevantes adaptações na estrutura de controle de entrada e saída de pessoas e veículos do prédio, que restaria dificultada, dando aos aproveitadores oportunidades para arrombamentos fáceis ou outros crimes."
Ao se alinhar à divergência, o ministro Antônio Carlos Ferreira afirmou que "a convenção tem poderes para disciplinar e vedar essa espécie de uso não residencial do imóvel".
A ministra Isabel Galotti seguiu também esse entendimento, fechando o placar de três a um. A Quinta Turma está desfalcada de um integrante -o ministro Marco Buzzi está de licença médica.
Em nota após o julgamento, o Airbnb afirmou que o STJ destacou que a conduta da proprietária do imóvel, "que transformou sua casa em um hostel", descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões, abordagem essa que não é estimulada pela empresa.
"Os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira", disse a empresa. "E afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral."
"Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente", concluiu o Airbnb.
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